Opodatkowanie wynajmu nieruchomości z majątku prywatnego

Mateusz Cieślak

11/09/2025
17:10

Wynajem mieszkań i domów w Polsce od wielu lat jest popularnym sposobem inwestowania kapitału. Coraz więcej osób decyduje się na zakup nieruchomości w celach zarobkowych, jednak kluczową kwestią pozostaje prawidłowe rozliczenie podatku. Odkąd w życie weszły przepisy nowego ładu, opodatkowania najmu prywatnego, budzi wiele wątpliwości.

Najem prywatny a działalność gospodarcza - różnice

Najem nieruchomości można rozliczać na dwa sposoby:

najem prywatny – czyli wynajem mieszkań, domów lub lokali, które nie są związane z działalnością gospodarczą właściciela,
najem w ramach działalności gospodarczej – gdy wynajem ma charakter zorganizowany i ciągły, z którego uzyskane przychody nie są zaliczane do innych źródeł przychodów – najmu prywatnego.

W tym miejscu należy podkreślić ważny wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, w którym Organ wskazał, że o zakwalifikowaniu, czy najem będzie rozliczany w ramach działalności gospodarczej nie determinuje ilość wynajmowanych lokali (jak często można było ten pogląd zaobserwować w praktyce organów podatkowych). Kluczowym elementem jest sama decyzja podatnika, który określa w jaki sposób dany najem będzie rozliczać – wyrok z dnia 28 maja 2024 r. o sygn.: II FSK 1080/21

Forma opodatkowania - tylko ryczałt

Do końca 2021 roku podatnik mógł wybrać, czy rozlicza najem na zasadach ogólnych (skala podatkowa), czy ryczałtem. Od 2022 roku ustawodawca ograniczył tę możliwość i obecnie najem prywatny można rozliczać wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Stawki podatku wynoszą:

8,5% przychodu – do kwoty 100 000 zł rocznie

12,5% przychodu – od nadwyżki ponad 100 000 zł

Co stanowi przychód z najmu?

Przychodem jest wszystko, co najemca płaci właścicielowi, czyli czynsz określony w umowie.

Do przychodu nie zalicza się kosztów eksploatacyjnych, jeśli najemca pokrywa je sam (np. rachunki za media, opłaty do wspólnoty, jednakże jeśli opłaca je właściciel i odpowiednio powiększa o poniesione koszty do czynszu to całość tej kwoty będzie stanowić jego przychód).

Koszty a ryczałt - istotne ograniczenie

Ważna różnica względem dawnych zasad: przy ryczałcie nie można pomniejszać przychodu o koszty uzyskania przychodu, np. odsetki od kredytu hipotecznego, remonty czy amortyzację mieszkania. To oznacza, że podatek płaci się od całego otrzymanego czynszu.

Obowiązki podatnika

Zgłoszenie najmu – nie trzeba rejestrować działalności gospodarczej. Wystarczy zawrzeć umowę najmu i zacząć rozliczać przychody (co istotne, forma umowy może być ustna, nie jest wymagana w formie pisemnej, lecz takiego rozwiązania bym nie rekomendował w przypadku potencjalnych problemów z najemcą i vice versa).
Płatność podatku – do 20. dnia miesiąca za miesiąc poprzedni (lub kwartalnie, jeśli podatnik ma taką możliwość).
Zeznanie roczne – do końca kwietnia roku następnego składamy PIT-28.

Podatek od najmu a wspólność małżeńska

Jeżeli mieszkanie jest współwłasnością małżonków, to:

co do zasady, przychód dzieli się po połowie,
istnieje możliwość opodatkowania całości przez jednego z małżonków – wymaga to złożenia oświadczenia w urzędzie skarbowym.

Podatek od najmu a najem krótkoterminowy

Wynajem krótkoterminowy (np. przez Airbnb, Booking) może (nie musi) zostać zakwalifikowany przez urząd jako działalność gospodarcza, jeśli ma cechy zorganizowania i ciągłości. Wtedy zasady są inne podatek nie rozlicza się w ramach najmu prywatnego, lecz w ramach działalności gospodarczej w zależności od wybranej formy opodatkowania.

Podsumowanie

Zasady opodatkowania najmu prywatnego są jasne:

możliwy jest wyłącznie ryczałt,
stawki to 8,5% i 12,5%,
nie ma prawa do odliczania kosztów,
rozliczenie odbywa się w PIT-28.

Wątpliwości może budzić zakwalifikowanie danego wynajmu, czy nie mieści się on w ramach działalności gospodarczej, sytuacja ta wymaga każdorazowo odrębnej analizy. Jednakże mając na uwadze korzystny wyrok NSA w trakcie rozpatrywania jak powinniśmy nasz najem rozliczyć odchodzi główny argument organów podatkowych (ilość nieruchomości), który był w większości przypadków jedynym zarzutem ze strony fiskusa.

Jeśli ten artykuł był dla Ciebie pomocny, udostępnij go znajomym!

Zapraszamy do kontaktu

Polityka prywatności